Von Ob zur Wohnungsbesichtigung, für eine Reparatur oder einfach „mal nach dem Rechten sehen“ – viele Mieter fragen sich: Vermieter betritt unerlaubt die Wohnung? Und wenn ja, unter welchen Bedingungen? Der unrechtmäßige Zutritt kann als Hausfriedensbruch gewertet werden und sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, was das Mietrecht erlaubt, welche Rechte und Pflichten sowohl Vermieter als auch Mieter haben – und wie Sie sich bei unerlaubtem Zutritt zur Mietwohnung wehren können.
Darf der Vermieter die Wohnung ohne Erlaubnis betreten?
Grundsätzlich darf der Vermieter die Wohnung nicht ohne Einwilligung des Mieters betreten. Auch wenn der Vermieter Eigentümer der Immobilie ist, liegt das Hausrecht beim Mieter.
Ausnahme: Nur in Notfällen, z. B. bei einem Wasserrohrbruch oder Brand, ist ein Betreten ohne Erlaubnis zulässig.
| Zutritt erlaubt? | Bedingung |
|---|---|
| Nein | Ohne Ankündigung oder Einverständnis |
| Ja | Mit triftigem Grund + rechtzeitiger Ankündigung |
| Ja (Notfall) | Bei akuter Gefahr für Gesundheit, Leben oder Sachwerte |
Wann braucht der Vermieter die Zustimmung des Mieters?
Der Zutritt zur Wohnung ist nur mit Zustimmung des Mieters zulässig – auch bei triftigem Grund.
Erforderlich sind:
-
Ein konkreter Anlass (z. B. Reparatur, Wohnungsverkauf)
-
Eine rechtzeitige, schriftliche Ankündigung
-
Eine Terminvereinbarung im beiderseitigen Einvernehmen
Ohne diese Punkte handelt der Vermieter unberechtigt. Ein Betreten ohne Zustimmung kann als Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) gewertet werden.
Welche Rechte hat der Vermieter bei Wohnungsbesichtigungen?
Ein Besichtigungsrecht besteht nur in bestimmten Situationen:
-
Geplanter Verkauf der Wohnung (Besichtigung mit Kaufinteressenten)
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Bevorstehende Kündigung durch den Vermieter
-
Prüfung von Schäden oder baulichen Veränderungen
Dabei gilt:
-
Der Vermieter muss die Besichtigung schriftlich ankündigen
-
Die Ankündigung muss mindestens 24 Stunden vorher erfolgen
-
Der Mieter darf den Termin aus triftigem Grund verschieben
| Voraussetzung | Erläuterung |
|---|---|
| Besichtigung rechtzeitig | Mindestens 24 Stunden im Voraus, besser 2–3 Tage |
| Konkreter Grund | Verkauf, Mängelprüfung, Nachmietersuche |
| Rücksicht auf Mieter | Arbeitszeiten, Krankheit, familiäre Belange |
Notfälle: Wann ein Zutritt auch ohne Erlaubnis erlaubt ist
In akuten Notsituationen darf der Vermieter sich auch ohne Zustimmung Zutritt zur Wohnung verschaffen.
Beispiele:
-
Wasserrohrbruch
-
Gasgeruch
-
Brand oder starker Rauch
-
Stromausfall mit Brandgefahr
In solchen Fällen kann sogar die Tür durch Polizei oder Feuerwehr geöffnet werden. Allerdings muss nachträglich dokumentiert werden, warum ein Notfall vorlag.
Hausfriedensbruch: Ab wann wird es strafbar?
Wird die Wohnung durch den Vermieter ohne Zustimmung betreten, liegt möglicherweise Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB vor.
Das Gesetz schützt die Privatsphäre des Mieters und macht klar:
„Wer in die Wohnung eines anderen widerrechtlich eindringt oder trotz Aufforderung nicht geht, macht sich strafbar.“
Konsequenzen für den Vermieter:
-
Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch
-
Einstweilige Verfügung durch das Amtsgericht
-
Schadensersatz bei Folgeschäden
So muss eine Ankündigung zum Wohnungszutritt aussehen
Die Ankündigung durch den Vermieter muss klar und nachvollziehbar formuliert sein.
Sie sollte enthalten:
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Name des Vermieters oder Hausverwalters
-
Begründung für den Zutritt (z. B. Reparatur, Besichtigung)
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Datum und Uhrzeit
-
Hinweis auf gesetzlich zulässige Frist (mind. 24 Stunden vorher)
Unangekündigtes oder kurzfristiges Erscheinen („in einer Stunde bin ich da“) ist nicht zulässig.
Was tun, wenn der Zutritt verweigert wird?
Der Mieter darf den Zutritt verweigern, wenn:
-
kein triftiger Grund genannt wird
-
der Termin nicht rechtzeitig angekündigt wurde
-
die Terminvergabe unzumutbar ist (z. B. Krankheit, Urlaub)
Bei berechtigtem Zutritt sollte jedoch ein Ersatztermin angeboten werden. Eine pauschale Verweigerung trotz guter Begründung kann unter Umständen als Verstoß gegen den Mietvertrag gewertet werden.
Rechtliches Besichtigungsrecht – wann es gilt
Das Besichtigungsrecht ergibt sich nicht automatisch aus dem Mietvertrag, sondern nur bei berechtigten Anliegen.
Zulässige Gründe laut Mietrecht:
-
Nachmietersuche bei beabsichtigter Kündigung
-
Verkauf der Wohnung
-
Verdacht auf Schäden oder unsachgemäße Nutzung
-
Durchführung von notwendigen Reparaturen
| Grund für Zutritt | Berechtigt? | Ankündigung erforderlich? |
|---|---|---|
| Wohnungsverkauf | Ja | Ja |
| Nachmietersuche | Ja | Ja |
| Routinekontrolle | Nein | Nicht zulässig |
| Verdacht auf Schäden | Ja | Ja |
Welche Rechte hat der Mieter bei unzulässigem Zutritt?
Wenn der Vermieter die Wohnung ohne Erlaubnis betritt, stehen dem Mieter verschiedene rechtliche Mittel zur Verfügung:
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Schriftliche Abmahnung an den Vermieter
-
Einschaltung eines Anwalts oder des Mietervereins
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Einstweilige Verfügung zur Unterlassung
-
Anzeige wegen Hausfriedensbruch
-
Bei wiederholtem Vorfall: Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
Wichtig: Der Mieter sollte alle Vorfälle dokumentieren (Zeitpunkt, Verhalten, ggf. Zeugen), um im Streitfall rechtlich abgesichert zu sein.
Fazit: Vermieter betritt unerlaubt die Wohnung – was jetzt zu tun ist
| Situation | Zulässig? |
|---|---|
| Unangekündigtes Betreten der Wohnung | Nein – Hausfriedensbruch |
| Zutritt bei Notfall (z. B. Wasserrohrbruch) | Ja – ausnahmsweise erlaubt |
| Besichtigung mit Ankündigung | Ja – mit Zustimmung |
| Kontrolle ohne Anlass | Nein |
| Zutritt bei Verdacht auf Schaden | Ja – bei rechtzeitiger Ankündigung |
Wichtige Grundsätze:
-
Der Vermieter darf die Wohnung nur mit triftigem Grund und rechtzeitiger Ankündigung betreten.
-
Die Zustimmung des Mieters ist grundsätzlich erforderlich.
-
Ohne Zustimmung handelt es sich um einen Hausfriedensbruch (§ 123 StGB).
-
In Notfällen darf der Vermieter ausnahmsweise auch ohne Zustimmung eintreten.
-
Wiederholtes unrechtmäßiges Verhalten kann eine fristlose Kündigung oder rechtliche Schritte zur Folge haben.
FAQ: Vermieter betritt unerlaubt die Wohnung – Ihre Rechte und Pflichten
Was tun, wenn der Vermieter eine unerlaubte Wohnung betritt?
Wenn der Vermieter ohne Ihre Zustimmung oder ohne triftigen Grund die Wohnung betritt, sollten Sie wie folgt vorgehen:
Sofortmaßnahmen:
-
Sprechen Sie den Vermieter freundlich, aber bestimmt darauf an.
-
Dokumentieren Sie den Vorfall (Datum, Uhrzeit, Zeugen, Fotos).
-
Schreiben Sie eine schriftliche Abmahnung wegen unerlaubten Zutritts.
-
Fordern Sie den Vermieter auf, künftige Zutritte schriftlich anzukündigen.
-
Prüfen Sie die Möglichkeit einer Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch (§ 123 StGB).
-
Wenden Sie sich an einen Anwalt oder Mieterverein.
-
In schweren Fällen: Erwägen Sie eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Tipp: Wiederholtes unerlaubtes Betreten kann eine einstweilige Verfügung oder Schadensersatzforderung rechtfertigen.
Darf ein Vermieter die Wohnung unangemeldet betreten?
Nein, ein unangemeldeter Zutritt ist grundsätzlich unzulässig.
| Szenario | Darf der Vermieter eintreten? | Erlaubnis notwendig? |
|---|---|---|
| Ohne Ankündigung | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Mit vorheriger, schriftlicher Ankündigung | ✅ Ja | ✅ Ja |
| Bei Notfall (z. B. Wasserrohrbruch) | ✅ Ja | ❌ Nein |
Ausnahmen, bei denen kein Einverständnis nötig ist:
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Bei Gefahr für Leib, Leben oder Eigentum (z. B. Brand, Wasserschaden, Gasgeruch)
-
In Anwesenheit von Polizei oder Feuerwehr zur Schadensabwehr
Wichtig: Ohne akuten Notfall ist ein unangekündigter Zutritt rechtswidrig und kann als Hausfriedensbruch verfolgt werden.
In welchem Fall darf der Vermieter die Wohnung betreten?
Ein Vermieter darf die Wohnung nur unter bestimmten Voraussetzungen betreten:
Erlaubte Gründe:
-
Geplante Reparaturarbeiten (z. B. Heizungsausfall, Wasserrohrbruch)
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Wohnungsbesichtigung mit Kaufinteressenten oder Nachmietern
-
Verdacht auf Schäden oder unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache
-
Ablesung von Heizkostenverteilern, Wasser- oder Stromzählern (wenn mietvertraglich vereinbart)
Voraussetzung in allen Fällen:
-
Schriftliche Ankündigung mit konkretem Grund
-
Termin muss mindestens 24 Stunden vorher angekündigt sein
-
Rücksichtnahme auf die zeitliche Verfügbarkeit des Mieters
Rechtlich gilt: Ein generelles Besichtigungsrecht existiert nicht – der Zutritt muss immer begründet und angekündigt sein.
