Umwandlung Erbbaurecht in Eigentum: Wie du vom Nutzungsrecht zum Grundstückseigentümer wirst

Das Erbbaurecht ist eine beliebte Alternative zum Grundstückskauf – besonders in teuren Lagen. Doch was passiert, wenn man nicht nur ein Haus bauen, sondern auch volles Eigentum am Grundstück möchte? Die Umwandlung Erbbaurechts in Eigentum kann eine sinnvolle Lösung sein, bringt aber auch Risiken mit sich.

In diesem Ratgeber erfährst du, wie das Erbbaurecht funktioniert, wann sich die Umwandlung lohnt, welche rechtlichen Aspekte du beachten musst und ob auch Wohnungserbbaurechte in Wohnungseigentum umgewandelt werden können.

Was ist das Erbbaurecht und wie funktioniert das?

Das Erbbaurecht erlaubt es, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten, ohne das Grundstück kaufen zu müssen. Es wird im Grundbuch eingetragen und hat in der Regel eine Laufzeit von 75 bis 99 Jahren.

Merkmale des Erbbaurechts:

Das Erbbaurecht gibt vor allem jungen Familien und einkommensschwächeren Haushalten die Chance auf ein Eigenheim – ohne Grundstück kaufen zu müssen.

Erbpacht vs. Eigentum: Was ist der Unterschied?

Die Begriffe Erbpacht und Erbbaurecht werden oft synonym verwendet. Juristisch korrekt ist jedoch der Begriff „Erbbaurecht“. Der Unterschied zum Eigentum am Grundstück liegt vor allem in der Dauer und den Rechten.

Vergleich: Erbbaurecht vs. Eigentum

Warum entscheiden sich viele für das Erbbaurecht?

Die Gründe liegen oft in den Kosten und in der Verfügbarkeit von Grundstücken. Gerade in Städten sind Grundstücke teuer oder gar nicht zu kaufen. Das Erbbaurecht bietet hier eine flexible Alternative.

Vorteile des Erbbaurechts:

• Kein hoher Kaufpreis für das Grundstück nötig

• Keine Grunderwerbsteuer auf den Boden

• Ideal für den Bau eines Eigenheims

• Geringere Einstiegshürde ins Immobilien-Eigentum

• Möglichkeit zur Finanzierung über Banken (mit Grundbucheintrag)

Umwandlung von Erbbaurecht in Eigentum – wie geht das?

Die Umwandlung von Erbbaurecht in Eigentum ist rechtlich möglich, aber nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers. Voraussetzung ist meist ein Vorkaufsrecht oder eine individuelle Vereinbarung im Erbbaurechtsvertrag.

Voraussetzungen:

• Einigung mit dem Grundstückseigentümer

• Notarielle Beurkundung eines Kaufvertrags

• Zahlung des Kaufpreises für das Grundstück

• Grundbuchänderung (Löschung des Erbbaurechts, Eintragung als Eigentümer)

Besonders bei älteren Verträgen (mit baldigem Ablauf des Erbbaurechts) ist der Eigentümer eher bereit zu verkaufen.

Vorteile der Umwandlung des Erbbaurechts in Eigentum

Eine Umwandlung kann sich langfristig sehr lohnen, besonders wenn das Grundstück zentral liegt und der Erbbauzins steigt.

Vorteile im Überblick:

• Keine Erbbauzins-Zahlung mehr

• Volle Entscheidungsfreiheit über Gebäude und Grundstück

• Wertsteigerung der Immobilie

• Erleichterte Weitergabe oder Vererbung

• Bessere Verkaufschancen bei Bestandsimmobilien

Nachteile und Risiken der Umwandlung

Nicht immer ist die Umwandlung sinnvoll – vor allem, wenn der Kaufpreis hoch oder der Eigentümer nicht kooperativ ist.

Nachteile und Risiken:

• Hoher Kaufpreis für das Grundstück

• Zusätzliche Grunderwerbsteuer

• Notarkosten, Gebühren, mögliche Finanzierungskosten

• Keine Einigung mit dem Eigentümer → keine Umwandlung möglich

• Rechtlich komplexer Prozess

Was steht im Erbbaurechtsvertrag und im Grundbuch?

Der Erbbaurechtsvertrag regelt alle Bedingungen wie Laufzeit, Heimfall, Zins, Bebauungspflicht und mehr. Die Eintragung ins Grundbuch macht das Erbbaurecht rechtlich wirksam.

Wichtige Inhalte im Vertrag:

• Laufzeit (meist 75–99 Jahre)

• Höhe und Anpassung des Erbbauzinses

• Heimfallregelungen

• Zustimmungspflicht bei Verkauf

• Verpflichtung zur Bebauung des Grundstücks

Was ist der Heimfall beim Erbbaurecht?

Der Heimfall bedeutet, dass nach Ablauf der Vertragslaufzeit das Gebäude und das Grundstück an den Eigentümer zurückfallen – entweder kostenlos oder gegen Entschädigung, je nach Vertrag.

Dies ist besonders kritisch, wenn die Laufzeit abläuft und keine Verlängerung vereinbart wurde. Im schlimmsten Fall verliert man das Haus, ohne Gegenleistung.

Steuerliche Aspekte: Was kostet ein Grundstück mit Erbbaurecht?

Auch beim Erbbaurecht fallen Steuern an. Zwar entfällt die Grunderwerbsteuer auf den Boden, aber die Grundsteuer bei Erbpacht bleibt bestehen.

Steuerliche Aspekte im Überblick:

• Grunderwerbsteuer: Nur bei Umwandlung/Kauf

• Grundsteuer: Wird meist vom Nutzer getragen

• Erbbauzins: Nicht steuerlich als Kaufpreis absetzbar

• Abschreibung Gebäude: Ja, möglich

• Kosten für die Erschließung: Trägt der Nutzer

Wohnungserbbaurechte in Wohnungseigentum umwandeln?

Die Umwandlung von Wohnungserbbaurechten in Wohnungseigentum ist möglich, aber aufwendig. Es bedarf einer Teilungserklärung, Zustimmung aller Beteiligten und neuer Eintragungen im Grundbuch.

Voraussetzungen:

• Einigung aller Wohnungseigentümer

• Aufhebung des bisherigen Erbbaurechtsvertrags

• Neue Eigentumsverhältnisse im Grundbuch

• Zahlung des Kaufpreises für das Grundstücksanteil

• Beachtung der rechtlichen Aspekte bei geteiltem Eigentum

Fazit: Lohnt sich die Umwandlung Erbbaurechts in Eigentum wirklich?

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte:

• Das Erbbaurecht ist ein langfristiges Nutzungsrecht – meist über 99 Jahre abgeschlossen.

• Der Eigentümer des Grundstücks bleibt eine dritte Partei – oft eine Stiftung oder Stadt.

• Die Umwandlung in Eigentum ist möglich, aber nur mit Zustimmung des Eigentümers.

• Vorteile: Keine Erbbauzinszahlung, Wertsteigerung, volle Kontrolle.

• Nachteile: Hoher Kaufpreis, rechtlich komplex, nicht immer durchsetzbar.

• Der Heimfall droht am Vertragsende – Entschädigung ist vertraglich geregelt.

• Auch bei Wohnungserbbaurechten ist eine Umwandlung möglich – mit Aufwand.

• Steuern, Erschließungskosten und Notargebühren sollten frühzeitig kalkuliert werden.

FAQ zur Umwandlung Erbbaurecht in Eigentum: Antworten auf häufige Fragen

Wie wirkt sich Erbpacht auf den Kaufpreis aus?

Das Erbbaurecht senkt die Einstiegskosten deutlich, da kein Kaufpreis für das Grundstück gezahlt werden muss. Stattdessen wird ein regelmäßiger Erbbauzins fällig. Das wirkt sich folgendermaßen auf den Gesamtpreis aus:

Auswirkungen im Vergleich:

Fazit: Die Erbpacht senkt den anfänglichen Kaufpreis, kann aber über viele Jahre zu höheren Gesamtkosten führen – besonders bei steigenden Erbbauzinsen.

Wie wird ein Erbbaurecht übertragen?

Ein Erbbaurecht kann – ähnlich wie eine Immobilie – verkauft, verschenkt oder vererbt werden. Allerdings sind einige Besonderheiten zu beachten:

Ablauf der Übertragung:

• Notarielle Beurkundung eines Kauf- oder Schenkungsvertrags

• Zustimmung des Grundstückseigentümers (oft vertraglich vorgeschrieben)

• Eintragung des neuen Erbbauberechtigten im Grundbuch

• Eventuelle Zahlung von Grunderwerbsteuer

• Anpassung des Erbbauzinses möglich

Hinweis: Viele Erbbaurechtsverträge enthalten ein Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer. Dieser kann den Verkauf verhindern oder selbst als Käufer auftreten.

Was passiert nach 100 Jahren Erbpacht?

Ein Erbbaurecht wird üblicherweise auf 75 bis 99 Jahre abgeschlossen. Nach Ablauf kommt es zum sogenannten Heimfall. Dabei gibt es mehrere Möglichkeiten, was mit dem Grundstück und dem darauf stehenden Gebäude geschieht.

Folgende Szenarien sind möglich:

• Das Erbbaurecht endet und das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer zurück (Heimfall)

• Der Erbbauberechtigte erhält eine vertraglich vereinbarte Entschädigung

• Der Vertrag wird verlängert – wenn beide Parteien zustimmen

• Der Erbbauberechtigte kauft das Grundstück (Umwandlung in volles Eigentum)

Wichtig: Ohne Verlängerung oder Kauf verliert der bisherige Nutzer das Gebäude unter Umständen entschädigungslos. Deshalb empfiehlt es sich, rechtzeitig vor Ablauf der Laufzeit aktiv zu werden.